موافقان و مخالفان بورس املاک چه می‌گویند؟

اوایل تابستان حجت‌الاسلام والمسلمین حسن روحانی با یادآوری راه‌اندازی بورس املاک که پیش از این در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت مورد بحث قرار گرفته بود، بر پیگیری و اجرای با سرعت، قوت و بدون فوت وقت این بورس تأکید کرد و وظیفه پیگیری موضوع واگذاری دارایی‌های غیر ضروری دستگاه‌های دولتی و نهادهای عمومی در بازار سرمایه را برعهده وزارت اقتصاد گذاشت.
حدود یک ماه بعد، دبیر شورای عالی بورس و اوراق بهادار از تأسیس بورس املاک، مستغلات و امتیازات با سرمایه ثبت شده پنج هزار میلیارد تومانی در آینده نزدیک خبر داد. حسن قالیباف اصل، سه گروه سهامداران این بورس را «بخش خصوصی»، «نهادهای عمومی و غیردولتی» و «سهامداران حقیقی» معرفی کرد.

مأموریت وزارت اقتصاد در بخش املاک و مستغلات
بر این اساس، ۳۵ درصد از این سهام، در اختیار تشکل‌های بخش خصوصی خواهد بود که توسط اتاق تعاون و اتاق بازرگانی مشخص می‌شوند و فعالان صنعت ساخت‌وساز و ساختمان کشور در آن حضور خواهند داشت.
۳۵ درصد مربوط به نهادهای عمومی دولتی و غیردولتی است که به گفته قالیباف، مالکیت بخش عمده‌ای از زمین‌های کشور را در اختیار دارند. ۳۰ درصد از سهام بورس جدید نیز از طریق پذیره‌نویسی عام عرضه خواهد شد که فقط اشخاص حقیقی می‌توانند با مشارکت در این پذیره نویسی به عنوان سهامدار حقیقی سرمایه‌گذاری کنند.
بر همین اساس، فرهاد دژپسند وزیر امور اقتصادی و دارایی چهارشنبه هشتم مردادماه در نشست هیات عالی نظارت مجمع تشخیص مصلحت نظام، ضمن ارائه گزارشی از سیاست‌گذاری‌ها و اقدامات انجام شده در حوزه بازار سرمایه، از راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات و امتیازات با سرمایه اولیه پنج هزار میلیارد تومان خبر داد.

سهم مسکن از بورس
در حال حاضر بخش املاک و مستغلات و بازار سرمایه، بدون وجود بورس املاک، با یکدیگر در ارتباط هستند. به‌عنوان نمونه، صندوق‌های مستغلات، اوراق رهنی مسکن و همچنین اوراق تسهیلات خرید مسکن، پیوندهای کنونی بخش مسکن و بورس را تشکیل می‌دهند.
صندوق‌های کنونی زمین و ساختمان، با جمع‌آوری وجوه سرمایه‌گذاران، به‌ تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی کمک می‌کنند. این پروژه‌ها پس از اتمام، از راه‌هایی مانند مزایده یا سایر روش‌ها به فروش می‌رسند و سود حاصل به‌دست‌آمده در میان سرمایه‌گذارن تقسیم می‌شود.

اوراق رهنی مسکن برای خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر می‌شود و نشان‌دهنده حقوق دارنده اوراق بر وجوه دریافتنی ناشر است. جریان نقدی این ارواق، به پشتوانه اصل و بهره‌های پرداختنی از تسهلیات رهنی به دست می‌آید. بانک مسکن به‌عنوان ارائه‌دهنده تسهیلات رهنی و وام بلندمدت خرید مسکن با فروش این تسهیلات در بورس، منابع جدیدی به‌دست می‌آورد و از این منابع برای پرداخت تسهیلات استفاده می‌کند. بانک مسکن در تیرماه سال جاری یک هزار میلیارد تومان از این اوراق را عرضه کرد.

اوراق تسهیلات خرید مسکن نیز توسط بانک مسکن منتشر و در فرابورس معامله می‌شود. خانه اولی‌ها برای استفاده از تسهیلات خرید مسکن می‌توانند این اوراق را خریداری و از تسهیلات بانک مسکن، استفاده کنند. در واقع اوراق تسهیلات خرید مسکن، حق امتیاز دریافت وام از بانک هستند.

دو انتقاد وارد شده به بورس جدید
وجود صندوق‌های مستغلات، اوراق رهنی مسکن و همچنین اوراق تسهیلات خرید مسکن موجب شده برخی منتقدان تقویت آنها و همچنین معرفی ابزارها و محصولات جدید بر بستر موجود را جایگزین بورس املاک بدانند.
همچنین گروهی دیگر از منتقدان معتقدند املاک و مستغلات به‌عنوان یک کالا، قابل معامله در بورس کالاست و برای فروش املاک مازاد دولت، نیاز به بورس جدیدی نداریم و با تکیه بر ظرفیت‌های بورس کالا و نیز شرکت‌های تأمین سرمایه، امکان دستیابی به اهداف مورد نظر این بورس جدید وجود دارد.

با وجود این انتقادها، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی معتقد است در بورس املاک می‌توان با انتشار اوراق سلف موازی استاندارد و امکان فروش متری مسکن، انتشار اوراق خرید دین مسکن، بازار مصالح ساختمانی، صندوق‌های املاک و مستغلات، بازار تهاتری ملک و مصالح به همراه توسعه صندوق‌های زمین و ساختمان، مشکل مسکن و تأمین مالی این صنعت را بر طرف کرد.

بخش دیگری از انتقادهای وارد شده به بورس املاک، نبود تجارب جهانی در این زمینه است. شاهین چراغی از اعضای شورای عالی بورس، در پاسخ به این انتقادها، از راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات در لندن و دوبی گفته بود.
وی عملکرد بورس املاک در دست راه‌انداری را نیز مشابه عملکرد بازار اولیه دانست و توضیح داد: صنعت ساخت‌وساز در حوزه مسکونی و توسعه پروژه‌ها می‌تواند از این طریق تأمین مالی کند.

به گفته چراغی، تصور نادرستی درباره تأسیس بورس املاک و مستغلات مبتنی بر این دیدگاه وجود دارد که در این بورس مانند آژانس املاک، معاملات املاک و مسکن اتفاق خواهد افتاد.
وی توضیح داد: این بورس قرار است به عنوان بازار اولیه و مولد، برای انبوه‌سازی و پروژه‌های عمرانی کشور که نیاز به منابع مالی دارند، وارد عمل شود. در واقع این بورس ارتباط بین بازارهای مالی و بخش املاک و مستغلات را برقرار خواهد کرد و از طریق اوراق منتشر شده در این بورس، این دارایی‌ها مورد معامله قرار می‌گیرند.

به نظر می‌رسد بیش از هر چه باید منتظر آغاز به کار بورس املاک و مستغلات بود و به آن فرصت داد. در صورتی که سازوکارهای بورس املاک و مستغلات به‌درستی طراحی شود، جذابیت بازار مسکن و تمایل افراد به فعالیت در این بازار نیز می‌تواند زمینه رشد بورس املاک را فراهم کند. شاید چند ماه دیگر زمان مناسبی برای ارزیابی عملکرد این بازار باشد./ایرناپلاس